공동주택 회계의 특징

공동주택 회계는 일반 기업회계와는 그 처리방식과 이해를 달리 해야 할 부분들이 있는데

대표적인 특징들을 요약하면 다음과 같다.

1) 월차 결산제도 공동주택의 관리주체는 매월 결산을 실시하며 이에 따른 결산보고서를 작성해야 한다.

 

2) 월차 결산에 의해 관리비 발생액을 산출해 월별 관리비의 산출, 부과하고 이를 수납한다.

 

3) 장기수선충당금의 적립 장기수선계획에 의한 수선충당금을 의무적으로 적립하고 별도예치, 관리해야 한다.

 

4) 퇴직급여충당금의 월별 계상

    일반 기업회계에서는 연 결산시 근속기간 1년 이상 재직자에 한하여 퇴직급여충당금을 계상하고 있으나

    월차결산과 월별 관리비 부과를 시행하고 있는 공동주택 회계에 있어서는 동 충당금을 월별 계상해 이를 부과하고

    적립해야 한다.
(근속기간 1년 미만의 직원에 대한 급여를 포함해 퇴직급여충당금을 계상하여야 하는 것이므로

 기업회계에서처럼 결산기준일 현재 근속기간 1년 이상인 직원에 대하여 일시에 퇴직급여를 계상하고 부과하지 않는다.)

 

5) 관리출연금의 납입 

    초기 입주 시 소유자로부터 출연금을 수납, 이를 자본으로 계상하고 관리운용자금으로 사용하게 된다.

 

6) 회계처리의 다양성

    공동주택 단지의 시설현황이나 관리주체의 업무방침에 따라 심지어 입주자대표회의의 성향에 따라

    회계처리의 기준과 방식(단식부기에 대한 처리요구를 받는 경우도 있음)을 달리 하는 등 

    단지에 따라 다양한 회계처리방식을 취하는 경향이 있다.

7) 계속성의 문제 일반기업에 비해 회계관계자의 잦은 변경으로 회계처리의 일관성이 유지되기 어려운 경향이 있는데 

    이는 관리주체의 위탁, 도급관리 계약기간의 한시성 내지 대표회의 임기의 한시성과 함께 경리업무 담당자의 전문성

    결여와 이들 직원에 대한 처우개선의 여지 등 복합적인 원인에 의한다.

8) 고유번호증의 사용 관할 세무서에 사업자등록 시 입주자대표회의 명의로 고유번호증을 발급받아 사용한다. 

    예)고유번호증 등록번호 ×××-80-xxxxX 기타 사업자 등록번호 ×××-81, 82, 83...-xxxxx

9) 손익산출구조 기업회계는 생산, 판매, 영업활동 등에 따른 거래내용을 구분해 그 이익을 나타내고 있다. 

    공동주택 회계는 이와는 달리 관리수익에서 관리비용을 차감한 뒤 관리총수익을 계상하고,

     관리외관리 외 수익과 관리 외 비용을 각각 더하고 차감해 당기순손익을 산출함으로써 이를 입주자 등에게 보고하고

     공지하는 형태를 취하고 있다. 

10) 오류와 부정공동주택 회계관계자의 잦은 변경 등에 따른 부실한 인수인계 등으로 인해 오류와 부정의 위험에 

      노출되어 있다.

11) 의결과 집행 의결기관과 집행기관이 분리돼 관리주체는 사안에 따라 의결기관인 입주자대표회의의 의결에 의해 

      집행하여야 한다.

12) 이해관계자의 구성 공동주택 관리 회계의 이해관계자는 관리주체와 입주자대표회의 내지 입주자 등으로 구성된다.

13) 회계처리의 다양성 공동주택 단지의 시설현황이나 관리주체의 업무방침, 심지어 대표회의의 성향에 따라 

      회계처리방식을 달리하는 경우가 있는데 이는 회계관습과 연관이 있는 부분이다.

14) 공동주택 관리 회계관습의 적용 일반기업회계에서 사용하지 않는 계정과목을 사용하는 등 공동주택 관리 회계만의 

      독특한 처리방식이 적용된다. 

 

15) 회계감사 - 관계법과 관리규약에 의하여 일반적으로 입주자 등의 과반수 이상 동의 시 공인회계사의 회계감사를 

      받아야 한다.

16) 관계법, 규정 준수 최근 개정, 공포된 주택법 등 관계법령과 함께 각 단지별 실정에 따라 제정된 관리규약 내지 

      각종 규정이 준수돼야 한다.

17) 세무 공동주택 단지의 관리주체는 수익사업을 하지 않는 단체로 인정되어 사업자등록시 고유번호증을 발급받아 

      사용하며, 관리비목에 대한 부가가치세의 과세 또는 면세에 있어서 그 관리방법(위탁관리와 자치관리)에 따라

      적용이 달리진다.

※ 관리비에 대한 부가가치세 과세방침:과거 위탁관리인 단지의 경우 과거 위탁관리수수료(기업이윤) 상당액만을 

위탁관리회사의 매출로 간주해 부가가치세 등 세무처리가 이루어져 왔으나 국세청에 의하면 해당 단지에 부과된 관리비 자체를 해당 위탁관리회사의 매출로 간주하다는 방침(2002년 7월 31일부터 적용)에 따라 많은 업무변화가 일고 있다.

기업 회계와의 비교

기업 회계가 기업의 이해관계자에게 기업의 실체에 대한 정보를 제공하는 용도로 이용되는데 반해 

공동주택 회계는 자금운용 관리의 투명성과 효율성에 대한 평가와 검증에 대한 목적을 달성하기 위한 것이므로 

그 처리방법이 다소 상이한 부분이 있다.

실례로 퇴직급여와 관련해 일반기업 회계에서는 퇴직급여충당금의 설정기준을 근로기준법을 근거로 하여 연 결산시 

이를 산출하고 반영(손비처리)하게 된다. 하지만 공동주택의 회계에서는 매월 실시하는 월차 결산 때마다 

발생된 평균임금을 기준으로 하거나 또는 연간 퇴직급여충당금 상당액을 12개월로 분할한 안분액을 계상한 뒤 

이를 관리비로 부과, 징수하여 적립해야 하므로 재직기간이 1년 미만인 근로자에 대한 퇴직급여충당금을 적립하게 된다.

따라서 이를 기업회계의 기준으로 과다설정으로 판단하는 것은 올바른 것이 아니며, 

오히려 이는 기간비용의 대웅원칙과 사용자부담원칙에 부합하는 합리적인 방식으로 이해해야 할 것이다.

이외에도 공동주택의 회계는 관계법규(주택법 및 동법 시행령과 시행규칙 등)를 적용하는 것은 물론 

아파트의 자치적 규정인 단지별 관리규약에 의해 의무적으로 회계처리해야 할 규정 등이 있으므로

일반기업 회계와는 차별화된 전문인력에 의한 처리와 이를 이해하는 시각이 필요하다.

 

 

관리비

관리비의 정의

관리주체가 공동주택 등을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다해 고유의 관리업무를 수행하는 과정에서 발생한

제반 경비에 대해 입주자 등이 부담하는 비용 상당액이며, 어떠한 이윤(관리주체의 관리운용에 따른 이윤 상당액)도

산입 되지 않는 것이 원칙이다.

구체적으로는 공동 소유인 부대시설 및 복리시설의 유지·보수와 안전관리 내지 단지 안의 경비, 청소 및 쓰레기 수거

작업 등에 발생하는 제반 비용이 될 것이며, 주택법시행령에 그 세부 내역이 규정돼 있다.

아울러 이러한 관리비는 첫째, 그 효용에 있어서는 경제성의 원칙 즉, ‘최소의 비용으로 최대의 효과’를 가져올 수 있도록 

하여야 한다. 둘째, 그 배분에 있어서는‘공평부담의 원칙’(사용자 부담과 수익자 부담의 원칙)이 지켜지도록 주의해야 할 

것이다.

관리비의 구성:주택법시행령에서는 이러한 관리비를 8개 비목으로 구분하고 있으며, 그 밖에 장기수선충당금과

안전관리비(안전점검비 및 검사비) 그리고 징수대행으로 구분하고 있다.

최근 관계법규의 개정(2010.07~)과 관리규약의 전면적인 개정(2013년)으로 관리비 부과시부터 

회계업무(현금흐름표 작성 및 보고 등에도 많은 변화가 예상되고 있다.