공동주택 장기수선계획 실무가이드

장기수선계획에 의한 공동주택 회계처리는 그 어떤 업무보다도 신중하고

명확하게 처리해야 한다.

왜냐하면 장기수선충당금의 잘못된 사용으로 인한 과태료 처벌이 엄격하기 때문이다.

공동주택 회계처리시에 그 비용이 큰 금액이건 작은 금액이건장기수선계획에 포함된 내용이라면 장기수선충당금을 사용해야 할 것이고,장기수선계획에 포함되지 않은 항목이라면 장기수선충당금을 사용할 수 없기 때문이다.관리주체인 관리소장님은 물론이고 업무처리 담당자인 경리도 알고 있으면 도움이 되는 내용이 될 것이다.

 

 

1. 장기수선계획 개요
“장기수선계획”이란 공동주택을 장기간 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 

「공동주택관리법」 제29조제1항에 따라 공용부분 주요 시설물의 교체 및 보수 등에 대하여 수립하는 계획을 말한다.
장기수선계획은 공동주택 준공 후 주요 시설의 교체 및 보수사유가 발생할 경우에 대비하여 

장기적으로 연도별 수선계획을 수립하여 주요 시설물의 교체 및 보수를 적기에 시행함으로써 

공동주택 장수명화 및 입주자의 쾌적한 주거환경 유지를 위해 필요한 수선계획이다.
전용부분은 장기수선계획에서 제외하고, 관리규약에서 정하고 있는 공용부분 주요 시설물에 대해서만 

장기수선계획에 포함하여 수립해야 한다.

 

2. 장기수선의 필요성
가. 장기수선계획은 시설물의 수선주기와 방법 및 수선비율을 확정하고 

시설물의 특성을 감안하여 유효한 관리방법을 적용함으로써 시설물이 최적의 상태로 유지되어

이용자가 안전하고 편리하게 활용할 수 있도록 하려는 것이다.
나. 또한 시설물을 적절한 시기에 유지보수하여, 시설물의 수명을 연장하고 과다한 수선비용의 발생을 

억제하고자 하는 것에 있다. 
다. 계획수선이 필요한 이유는 수선, 교체의 필요가 발생하는 것에 대응하여

개별소유자들로부터 동의를 얻어 수선비용을 마련하여 공사를 시행하기가 어렵고, 

적기에 시설의 교체 및 수선을 시행하지 못할 경우 추후 더 많은 비용이 투입되어야 하는 상황이 발생할 수 있다.

3. 장기수선제도 변천 경위
※ 용어정의
1. 장기수선 계획 : 공동주택의 공용부분에 대하여 수선ㆍ교체공사를 통한 건물의 장수명화를 위하여 

40년 정도의 기간을 기준으로 수선항목과 수선주기를 예상하여 수선일정을 미리 계획하는 것
2. 장기수선충당금 : 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 

소유자로부터 징수하여 적립하는 금액
3. 장기수선충당금 적립금액 : 장기수선계획에 의한 수선공사를 적정하게 집행하기 위해 

관리규약으로 정한 적립요율에 따라 산정하여 매월 적립하는 금액
4. 장기수선충당금 적립요율 : 장기수선충당금 산정방법에 따라 산출된 금액을 

관리규약에 연차별로 정한 적립비율
5. 수선율 : 전체 수선금액에 대한 부분수선의 비율. 100%는 전체수선을 의미하며 

20%인 경우 전체에 대한 부분수선의 비율임
6. 수선공사 : 공동주택 공용부분의 경미한 하자나 설비고장 등을 보수하는 일상적인 공사
7. 수선유지비 : 장기수선계획에서 제외된 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 사용되는 비용

4. 장기수선계획 관계 법령
가. 장기수선계획 수립 및 조정 관련
공동주택관리법 제29조(장기수선계획)

 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」제11조에 따른 

건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 

이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 

대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 

「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 

이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택
4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 

② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 

이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 

주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 

이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

 

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 

전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
공동주택관리법 시행령 제30조(장기수선계획의 수립) 
법 제29조제1항에 따라 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 

장기수선계획을 수립하여야 한다. 이 경우 해당 공동주택의 건설비용을 고려하여야 한다.
공동주택관리법 시행규칙 제7조(장기수선계획의 수립기준 등) 
① 영 제30조 전단에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.
② 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 
의결하는 방법으로 한다.
③ 입주자대표회의와 관리주체는 법 제29조제2항 및 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 

경우에는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업
이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다.
공동주택관리법 시행령 제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등)
② 법 제14조제10항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.
14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)
나. 장기수선충당금 징수ㆍ적립 관련 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) 
① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 

장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 

대통령령으로 정한다.
공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) 
① 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 

고려하여 관리규약으로 정한다.
② 제1항에도 불구하고 건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 

장기수선충당금 요율은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조제3항 또는 

「공공주택 특별법 시행령」 제57조제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따른다.
③ 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 
월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기
간(년))] × 세대당 주택공급면적
④ 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 이 경우 국토교통부장관이 주요시설의 

계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다.
⑥ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 

속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 
따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다. 
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 
임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 
임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날
⑦ 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다. 
⑧ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.
⑨ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 

확인서를 발급해 주어야 한다. 
공동주택관리법 제63조(관리주체의 업무 등) 
① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 
4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리
 공동주택관리법 시행규칙 제9조(장기수선충당금의 적립) 
법 제30조제3항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.
 공동주택관리법 시행령 제23조제7항 및 제8항(관리비 등 예치 및 공개)
⑦ 관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 다음 각 호의 금융기관 중 입주자대
표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여
야 한다. 이 경우 계좌는 법 제64조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 

인감을 복수로 등록할 수 있다.
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행
4. 「보험업법」에 따른 보험회사
5. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 기관
⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제23조제4항에 따라 

그 명세(제1항제7호·제8호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 

사용한 금액을 각각 포함한다)를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 

동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 법 제88조제1항에 따른 

공동주택관리정보시스템(이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공개하여야 한다. 

잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다. 

이하 같다)의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다.