공동주택회계 법무실무 체납관리비 징수

공동주택회계에서 체납관리비는 매우 중요하다.

체납관리비가 있는 세대가 경매에 넘어갈 경우 체납된 관리비 중 공용관리비만 징수할 수 있으며

세대에서 사용한 개별사용료는 받을 수 없기때문이다.

관리비 전액수납이 어려워진다면 그것은 관리비를 제때에 징수하지 못한 관리주체의 문제로 대두되기 때문이다.

 

그렇다면, 체납관리비의 소멸시효는 몇년인가?

권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않는 사실상태가 일정기간 계속된 경우에

그 권리의 소멸을 인정하는 제도가 소멸시효이며, 민법163조에 따라 관리주체의 관리비 채권 소멸시효는 3년이다.

 

소멸시효가 완성되지 않도록 하기 위해서는?

최고장 내용증명 발송, 지급명령, 부동산 가압류명령, 소액재판청구소 제기, 강제 경매 신청, 배당요구 신청등의

적극적인 대처로 시효중단에 이르지 않도록 해야할 것이다.

 

체납세대에 관리규약에 따른 단전단수는 적법한가?

"단전, 단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약에 따른 것이었다는

점만으로는 부족하고, 이같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 

이로 인해 입주민이 입게 된 피해 정도 등 여러가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어

위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다. (대법원 2006.06.29 선고 2004다3598,3604 판결)

 

체납관리비의 승계범위는?

체납관리비의 승계범위는 공용관리비이며, 세대 사용료와 연체료는 포함되지 않는다.

(관리비 승계에 따른 참조 판례 : 부산지방법원 2006.07.06 선고 2005나13667 판결)

 

 

<민사소송의 용어해설>

당사자, 관할, 심급, 각하, 기각, 일부승소, 소송상화해, 준비서면, 답변서, 변론, 가처분, 가압류, 압류, 배당, 제3채무자

 

-대여금 청구의 소

-미수관리비 청구의 소

-부당이득금반환 청구의 소

-고령자고용촉진장려금반환 청구의 소

-부동산명도 청구의 소

-구상금 청구의 소

-동대표 자격 부존재 확인의 소

-부동산점유이전금지 가처분 신청

-관리규약 효력정지가처분 신청

-동대표회장 직무집행정지 가처분 신청

-부동산 가압류 신청

-동산압류 및 경매신청

-채권압류 및 추심신청

 

<소송에 고려할 점>

원고가 고려할 사항 : 재판관할, 소송의 방법, 입증 방법, 재산조사 등 채권확보방안 검토

원고는 누구로 할까?

지급명령을 신청할까?

소액심판으로 할까?

보전절차를 하고 할까?

 

피고가 고려할 사항 : 답변서/이의신청? 

판결 선고 후 상소할까? 소멸시효는?

 

<이행권고결정>

이행권고결정이라 함은 청구금액이 2000만원 이하 금전 그밖의 대체물을 청구하는

소액사건의 소가 제기된 때에 법원이 결정으로 소장부본이나 제소조서등본을 첨부하여

피고에서 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 제도이다.

 

<민사소송 관련 양식>

민사소장

지급명령신청서

부동산 가압류 신청서

소송대리허가신청 및 위임장

주소보정서

 

지급명령은 전자소송으로 신청할 수 있지만 주의할 점을 참고하여야 한다.

-재판적이 시나 군이라면 해당 시,군법원에 신청하여야만 한다,(법원조직법 제34조 제1항 제2호)

지급명령신청이 있으면 법원은 소장각하명령처럼 신청서각하명령을 할 경우를 제외하고는

신청을 각하하거나 지급명령을 한다.

 

지급명령을 각하하는 경우는 아래와 같다.

-지급명령의 대상이 아닌 청구(민사소송법 제462조 본문의 위반)

-관할 위반(민사소송법 제463조의 위반)

-청구가 주장 자체로서 이유 없는 경우

이 경우중 어느경우에도 해당하지 않으면 소명없이 지급명령을 한다.

다만, 실수상 소명으로 이행될 경우에 대비하여 소명방법을 첨부하는것이 일반적이고,

특히 금융기관의 신청에 따라 지급명령을 공시송달 할 경우에는 소명을 요한다.

(소송촉진 등에 관한 특례법 제20조의2 제3항)

 

지급명령이 소송으로의 이행되는 경우는

-채권자가 소제기신청을 한 경우

-법원이 소송절차회부결정을 한 경우

-채무자가 지급명령에 대하여 이의신청을 한 경우

에 해당되면 법원은 채권자에게 인지대와 송달료의 보정명령을 한다.

(민사소송법 제473조 제1항)

채권자가 이를 보정하면 소송기록이 관할법원으로 송부되며 이에 따라 소송사건의 사건번호가 새로 부여된다.

이러한 보정명령을 받은 채권자는 보정을 대신하여 조정으로의 이행을 신청할 수도 있다.

보정명령을 통해 나오는 추가 송달료만 내면 민사소송절차로 사건이 이행된다.

 

체납관리비의 징수는 관리주체의 주요업무 중 하나이므로

체납기간이 오랜기간 이어지지 않도록 적절한 조치를 하여 관리해야 할 것이며,

지급명령까지 이어지지 않도록 관리해야 할 것이다.

 

실제로 경기불황이 지속되면서 경매로 넘어가는 세대가 증가하고 있는 추세이다.

소유주가 아닌 사용자가 공동주택에 거주하면서 관리비를 납부하지 않고 전출하는 일이 없도록

관리주체에서 체납세대를 지속적으로 관리하는 수 밖에 없다.

이와 더불어서 사용자가 세대 개별사용료(전기료, 수도료, 난방료 등)를 체납할 경우

소유주에게 즉각적이고 지속적으로 알려야 하며

체납세대가 전출할 경우 보증금을 전액 돌려주지 말고 관리비를 납부할 수 있도록

소유주와 협의하여 진행하여야 할 것이다.

 

마지막으로 체납금액은 많으면 많아질 수록 더 받을 수 있는 확률이 줄어들기때문에

체납금액이 늘어나기전에 적절한 독촉을 통하여 체납액을 고액이 되지 않도록 조절해야 한다.