장기수선계획 수립 및 조정 질의

① 장기수선계획은 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체만 수립하는 것인지?

 

• 공동주택의 장기수선계획의 수립에 관한 사항은 의무관리대상 공동주택에 대해서만 적용하는 것이 아니라

「공동주택관리법」 제29조 제1항에 따라 다음 각 호의 공동주택을 건설한 사업주체(건축법 제11 조에 따른 건축허가를

받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함) 또는 「주택법」 제66조 제1항 및 제2항에 따라

리모델링을 하는 자가 수립하여야 하는 것임

 

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 

 

 

② 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토해야 하는데

이 경우 3년마다의 의미는?

 

• 정기조정(3년마다) 주기의 3년과 동일한 의미이며 무분별한 조정을 막기 위한 절차로 조정을 할 경우에는

먼저 검토를 하고서 조정하라는 취지임. 이 경우 “3년마다”의 의미는 “3년째 되는 해”가 아니라 “36개월마다”로 해석

예) 정기조정일 ‘14년 10월 → 3년 마다란 → ‘17년 10월을 의미(검토시작 시기가 아닌 검토완료 시기 임)하며

10월까지 검토를 완료해야 함

 

 

③ 장기수선계획을 3년마다 검토할 때 “3년마다”의 의미가 “36개월마다(36개월째 되는 달)”로 해석하는 것이라면,

대규모 공동주택에서는 장기수선계획을 검토 및 의사결정에 많은 시간이 소요되는 경우 어떻게 해야 하는지?

 

• 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고,

필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하여야 한다고

규정하고 있으며, “3년 마다”의 의미를 “36개월마다”로 해석하는 것이 타 당할 것으로 판단됨

 

• 공동주택 여건에 따라 장기수선계획을 검토하는데 기간이 필요한 경우라면 미리 검토를 시작하여 36개월이 되는

해당 월까지 검토 완료하고 필요한 경우 조정하여야 할 것으로 판단됨

 

 

④ 장기수선계획 조정 시 2012년도에 정기조정을 하고 2013년도에 임시조정을 한 경우 최종 조정 연도의 기산시점은?

 

• 2012년도에 정기조정을 하고, 2013년도에 임시조정을 한 경우 3년마다 검토

 

ㆍ조정하는 년도의 기산 시점은 2012년도를 의미

※ 임시조정은 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 점을 감안할 때 필요한 항목에 대하여만 검토ㆍ조정이

선행되었다고 볼 수 있으며, 모든 수선항목에 대한 검토가 이루어졌다고 보기 어려움 따라서, 3년마다 정기적으로

입주자대표회의와 관리주체에서 정기적으로 검토를 할 수 있도록 하여 보다 충실한 장기수선계획의 관리가 가능할 것임

 

 

⑤ 조정 후 3년이 경과하기 전에도 검토 및 조정이 가능한지?

 

• 「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따르면, 입주자대표회의와 관리주체는 주요 시설을 신설하는 등 관리여건상

필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계 획을 조정할 수 있음

예) 정기조정일 ‘14년 10월 → 필요한 경우 다음 정기조정일인 ‘17년 10월 이전(3년이 경과하기 전)에 입주자 과반수의

서면동의를 받아 조정할 수 있음

 

 

⑥ 공동주택에서 관리여건상 필요하여 새로운 주요 시설의 신설이 필요할 경우 처리방법은?

 

• 공동주택관리법 제29조 제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우

이를 입주자대표회의의 의결을 거쳐 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계 획에 따라 주요 시설을 교체하거나

보수하여야 한다고 규정하고 있으며,

 

• 같은 법 같은 조 제3항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여

전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있음

 

• 이와 관련하여, 해당 공동주택의 장기수선계획에 새로운 항목을 신설할 것인지 여부는 해당 공동주택에서 관리규약,

입주민들의 의사 등을 고려하여 자체적으로 정하는 것이며,

 

• 그 결과, 새로운 항목을 신설하기로 해당 공동주택에서 결정한 경우, 「공동주택관리법」 제29조 제2항

(3년마다 검토하고 필요하여 조정하려는 경우에는 입주자대표회의의 의결) 또는

제3항(3년이 경과하 기 전에 조정하려는 경우에는 입주자 과반수의 서면동의)에 따라 장기수선계획을 조정하여

장기수선 충당금으로 집행하는 것이 타당할 것으로 판단됨

 

 

⑦ 장기수선계획 조정할 때에는 꼭 검토를 해야 하나?

 

• 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 한 취지를 감안하여 조정을 위한

검토가 선행되어야 함

 

• 장기수선계획은 해당 공동주택 공용 부분의 주요 시설에 대하여 장기적인 교체 및 보수 계획을 수립한 것이므로

일정한 주기(3년마다)로 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현행 장기수선계획과 부합하는지 검토해야 할 것임

 

 

⑧ 장기수선계획 검토 시 입주자대표회의 의결을 받아야 하는지?

 

• 「공동주택관리법」 제64조 제2항 제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제14조 제2항 제14호에 따라 비용지출이 수반되는

경우 입주자대표회의 의결을 받음 또한 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정은

입주자대표회의 의결을 받아야 함

 

• 따라서 「공동주택관리법」 제29조 제2항에서 입주자대표회의와 관리주체가 함께 검토하는 것이므로,

입주자대표회의 의결을 받는 것이 타당할 것임

 

 

⑨ 장기수선계획 조정의 서면동의를 입주자대표회의가 받지 않아도 되는지?

 

• 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 입주자대표회의 의결로 조정하여야 하며

(공동주택관리법 제29조 제2항),

 

• 주요 시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에

조정할 수 있다고 규정하고 있으므로(공동주택관리법 제29조 제3항),

 

• 서면동의를 받는 주체는 입주자대표회의 또는 관리주체가 되어야 할 것으로 판단됨

 

 

⑩ 필요한 경우 조정하여야 한다는 의미는?

 

• 장기수선계획의 검토결과 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현행 장기수선계획과 부합되지 않아 장기수선계획을

조정할 필요가 있는 경우를 말함

 

• 「공동주택관리법」 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고

필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하도록 하였기에 장기수선계획조정 이 필요한지 여부에

대해서는 검토 결과를 가지고 입주자대표회의와 관리주체가 합의하여 판단하면 될 것임