장기수선계획 감사사례

지자체 감사사례

「2021년 경기도 공동주택관리 감사사례집」 중

장기수선계획, 장기수선충당금 관련내용입니다.

 

장기수선계획 조정 및 장기수선충당금 사용절차 부적정

경기도 공동주택과

 

■ ○○아파트 입주자대표회의는 2020.8.19 장기수선계획에 내·외부 도장공사가 2023년으로 계획되어 있어

2020년으로 계획을 조정하고자 조정(안)을 의결하고, 입주자 과반수 동의를 받은 후

2020.9.4 장기수선계획 조정에 대하여 확정 공고하였으나,

장기수선계획 조정 이전인 2020.7.16 입주자대표회의 의결로 내·외부 도장공사에 대한 입찰의 주요 사항을 결정하고

2020.7.24 공사 사업자 선정을 위한 입찰공고 후 2020.8.4 공사 사업자를 낙찰자로 선정하였음

또한 관리주체는 내·외부 도장공사(공사기간 2020.9.8~12.20)에 대한 장기수선충당금 사용계획서를

2020.12.24 작성한 후 입주자대표회의 의결을 거치지 않고 2020.12.28 공사비(공사금액 256,798,700원)을

장기수선충당금으로 집행하였음

 

■ ○○아파트 입주자대표회의는 2020.3.30 외벽 균열보수 및 재도장 공사 사업자와 계약을 체결 하였고,

이에 따라 관리주체는 2020.4.13 공사 계역금(총 공사금액의 20%)을 장기수선충당금으로 집행하였으나,

해당 공사에 대한 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선충당금 집행 후인 2020.4.22 작성하여

입주자대표회의의 의결을 받았음

 

▶ 관련규정 「공동주택관리법」 제29조제2항, 제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제31조

 

 

 

장기수선계획 검토 부적정

의왕시 건축과, 안양시 주택과

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2011년 1월 장기수선계획을 정기 검토 · 조정한 이후

2013년 10월 수시 조정하고, 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 경우

2014.6.25~2014.9.25(특례기간)까지 장기수선계획을 검토했어야 하는데도 검토하지 아니하였으며,

2014.9.25 이후 3년(36개월)마다 장기수선계획을 정기적으로 검토하지 아니하였음

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2017년 1월 20일 장기수선계획을 정기 검토 · 조정한 이후

2019년 7월 24일 입주자대표회의에서 장기수선계획을 검토하고 수선주기를 조정하기로 의 결하였으나

전체 입주자 과반수 서면동의 절차를 진행하지 않았으며, 2020년 1월 장기수선계획을 검토(정기)하였어야 하는데도

이행하지 아니하였음

 

▶ 관련규정 「공동주택관리법」 제29조제2항, 제3항,

 

 

 

장기수선충당금 용도 외 사용

경기도 공동주택과, 용인시 주택과, 하남시 주택과

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2018년 6월 승강기홀 바닥재 및 벽타일 교체 공사비 (32,1585,000원)을

예비비로 집행한 후, 2019년 8월 장기수선계획에 건물 내벽 타일공사 항목이 없는데도 타일공사에 대한 장기수선충당금

사용을 위해 사용계획서를 의결하고, 2019년 9월 예 비비에서 집행한 해당 공사비를 장기수선충당금으로 계정 변경하여

장기수선충당금을 용도 외 로 사용하였음

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2018년 7월 입주예정자협의회 활동 잔액 (42,852,404원)과

2017년 회계연도 결산 이익잉여금(62,460,000원)을 장기수선충당금으로 적립한 후 2017년~2018년 장기수선계획

수선항목에 포함되지 않은 아파트 네이밍 변경 공사비 (85,026,700원)를 장기수선충당금으로 사용하여

장기수선충당금을 용도 외로 사용하였음

 

▶ 관련규정「공동주택관리법」제29조(장기수선계획)제2항, 제30조 제2항, 제90조 제3항

 

 

 

장기수선충당금 적립 부적정

김포시 주택과, 시흥시 주택과, 평택시 주택과

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 따른 2017년~2026년 월간 세대별 장 기수선충 담금은

㎡당 256.87원 인데도 ㎡당 126.02원으로 장기수선충당금을 장기수선계획 및 관리규약과 다르게 과소 적립하고 있음

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2020년~2027년 월간 세대별 장기수선충당금은 ㎡당 440.65원 인데도

㎡당 115원으로 장기수선충당금을 장기수선계획 및 관리규약과 다르게 과소 적립하고 있음

 

■ ○○아파트 입주자대표회의와 관리주체는 2018년~2025년 월간 세대별 장기수선충당금은 ㎡당 369.64원 인데도

㎡당 211.12원으로 장기수선충당금을 장기수선계획 및 관리규약과 다르게 과 소 적립하고 있음

 

▶ 관련규정「공동주택관리법 시행령」제31조제1항, 제3항

 

 

 

▣ 장기수선충당금 적립 및 사용

 

① 장기수선충당금의 부과 방법은?

 

• 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있으므로(공동주택관리법 시행령 제23조 제2항 제1호)

장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하는 것이 타당함

 

• 관리주체는 관리비 등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리하여

입주자 등에게 알려주어야 함(공동주택관리법 시행령 제23조 제6항)

 

 

② 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

 

• 300세대 이상의 공동주택과, 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체는

장기수선계획을 수립하여야 하며(공동주택관리법 제29조제1항)

 

• 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을

해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(공동주택관리법 제30조 제1항)

 

• 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 공동주택이라고 하더라도

승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에서도 적립하여야 함

 

※ 의무관리 대상 공동주택의 범위(공동주택관리법 시행령 제2조)

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물